房地產(chǎn)信托“豁然開朗”
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-10-21
《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》18日正式上網(wǎng)公布征求意見，不少信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)商在接受記者采訪時喜悅之情溢于言表。他們認(rèn)為，銀監(jiān)會通過這份文件認(rèn)可了房地產(chǎn)信托的積極作用，并較明確地透露出對發(fā)展房地產(chǎn)信托的支持。
開啟產(chǎn)業(yè)基金大門
該征求意見稿最大的突破體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模上的變化。
集合信托計劃200份合同的限制，一直以來被信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是不利于信托產(chǎn)品利用資金的規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)行組合投資的障礙。而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制。
符合“提足各項準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元”；“過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上”；“累計發(fā)行房地產(chǎn)集合信托3次以上，且信托計劃已經(jīng)結(jié)束并實現(xiàn)預(yù)期收益”等條件的信托公司，可以開辦不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。同時規(guī)定，不受合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托資金“應(yīng)當(dāng)進(jìn)行組合投資，不得將資金運用于單個不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單就這一條來說，信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展創(chuàng)造著條件。
不過，從實際情況來看，“兩年盈利以及信托業(yè)收入占公司總收入的60%”的規(guī)定，還是將大多數(shù)信托公司攔在了開辦超限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門外。一家在業(yè)內(nèi)頗有名氣的信托公司老總說，他們公司雖然信托資產(chǎn)規(guī)模和盈利情況都超過業(yè)內(nèi)平均水平，但信托業(yè)務(wù)收入也僅占到總收入的20%至25%。而這種情況在重新登記后開展信托業(yè)務(wù)才剛剛兩年的信托公司中相當(dāng)普遍。
融資功能進(jìn)一步確認(rèn)
征求意見稿的另一個亮點，是信托在房地產(chǎn)前期開發(fā)中的融資功能得到進(jìn)一步確認(rèn)。
根據(jù)規(guī)定，在有條件的情況下，信托公司可以向不完全具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(簡稱“四證”)的房地產(chǎn)項目提供信托貸款。這一新政的出臺，意味著房產(chǎn)信托有望與銀行貸款形成錯位競爭。
上海一家房產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在取得“四證”前，需要大量資金交納土地出讓金、建設(shè)準(zhǔn)備金等，這個階段往往是房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴期?！?21號文件”后，銀行拒絕向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款，企業(yè)的自有資金要求驟然提高。由于房地產(chǎn)信托能否給“四證”不全的開發(fā)商貸款一直沒有明確規(guī)定，從去年下半年開始，成本相對較高的信托成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的“過橋”貸款來源之一。一些信托計劃向投資者許以較高的預(yù)期收益率，再加上專業(yè)管理不能及時到位，使房地產(chǎn)信托風(fēng)險加劇。
此次征求意見稿明確了對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險監(jiān)管。如規(guī)定信托資金用于3000萬元以上的不動產(chǎn)交易，“應(yīng)事先請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具估價報告書”；向“四證”不全的項目發(fā)放貸款前，“應(yīng)當(dāng)聘請獨立律師就辦證是否存在法律障礙等出具專門意見”；按照房地產(chǎn)項目價值的5%提取額外風(fēng)險準(zhǔn)備金。以貸款方式運用房地產(chǎn)信托資金時，要專款專用，并且引入銀行的貸款風(fēng)險控制辦法。在以投資方式運用房地產(chǎn)信托資金時，信托公司要獲得相當(dāng)?shù)墓蓹?quán)，并且必要時派出專業(yè)顧問參與管理，等等。這些風(fēng)險控制手段將推動房地產(chǎn)信托規(guī)范發(fā)展，也會進(jìn)一步提升信托在房地產(chǎn)融資中的地位。
可操作性有待提高
業(yè)內(nèi)人士也指出，該征求意見稿某些條款有可商榷之處。
除了前面所提到，發(fā)行不限制份數(shù)的信托的必備條件之一，“信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上”，其符合者寥寥之外，公司做每一筆房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時，都必須提交董事會討論表決通過，似乎也不具有可操作性。一位信托公司人員說，信托業(yè)務(wù)不是公司本身的投資行為，根本就沒有必要通過董事會決議；就算需要董事會通過，也是那些信托規(guī)模較大的項目，且無須每次都要召開董事會。
又如，不受合同份數(shù)限制的信托計劃“存續(xù)期限不得少于3年”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇信托方式融資，大多是為了滿足開發(fā)前期的資金缺口，況且信托融資的成本要高于銀行貸款，開發(fā)商會盡可能選擇較短的期限，而信托投資人也較為偏好短期產(chǎn)品。這樣，信托期限的規(guī)定將有悖于市場需求，可能會影響信托產(chǎn)品的設(shè)計和銷售。
(xintuo摘自上海證券報)